The top 10 real estate tax deductions for homeowners (주택 소유자를 위한 10가지 부동산 세금 공제)

소득세 신고를 하는 시간이 가까워지면서, 우리는 주택  소유자들을 위한 세금 정책이 어떻게 변해가고 있는지 알아볼 필요가 있다. 워싱턴 정가에서 나타나는 역동성은 매년 우리에게 또다른 영향을 주고 있기 때문이다. 어떤 세제 특혜가 생겨났는지, 없어졌는지, 변했는지, 또는 주택을 소유한 사람들에게 주어지는 혜택은 무엇인지 등에 관한 정책들 말이다.

전국 부동산 중개사 협회(National Association of REALTORS®)를 포함한 많은 부동산 기업들의 노력덕택에 주택 소유자들이 많은 세금혜택을 누리고 있다. 이로인해, 2013년도 납세  시즌 동안에도 여러가지 보호와 혜택을 받고 있다.

Disclaimer – 이 기사에 실린 정보들은 현재 세금 이슈에 관련된 보도들을 바탕으로 요약한 것이다. 세금에 대한 상담은 회개사를 통해 얻기를 바란다.

1. 대출금리 공제 (Mortgage Interest Deduction)

대출금리 공제는 미국에 있는 주택 구매자들에게 가장 사랑받는 세금 혜택이다. 집을 새로 장만한 주택 소유자가 처음 수년동안 내는 월대출상환액은 원금보다는 이자가 월등히 많이 차지하고 있다. 이 이자에 대한 공제가 주어진다는 것은 세금부담을 크게 줄여주는 결과를 낳는다. 처음으로 집을 장만하는 이들에게는 대출 금리의 공제가 어떻게 되느냐에 따라 집을 살 수 있느냐 없느냐에 큰 영향을 미치게 된다.

여러 공제들을 항목별로 나누는 주택 소유자들은 백만불까지의 대출에 대한 금리를 공제할 수 있다. 40만불이상의 고소득자에 대한 세금공제 항목을 제한 시키려는 움직임이 있기는 하지만, 현재는 모든 소득자들에게 동일한 공제가 적용된다. 매년 미국사람들은 소득 신고에서 공제하는 대출금리를 통해 약 1억불($100million)을 전체적으로 절약하고 있다.

2. 주택 개선 대출 금리 공제 (Home Improvement Loan Interest Deduction)

주택 가치 개선을 위해 사용되는 주택 자본 대출에 대한 이자 또한 세금공제 대상이 된다. 대출금 10만불까지에 대한 이자가 세금공제가 되어, 이 자본을 통해 집을 넓힌다든지, 리모델링, 또는 자연재해로 인해 손실된 곳을 수리한다든지 할 경우 적용이 된다. 일반적으로 카페트를 바꾸거나 페인트를 새로 칠하는 경우는 여기에 해당되지 않는다.

3. 개인 대출 보험 공제 (Private Mortgage Insurance (PMI) Deduction)

다운페이를 20퍼센트 이하로 할 경우 주택 소유자는 개인 대출 보험비를 내게 마련이다. 이 보험비는 경우에 따라 매달 몇 달러에서 몇백불씩 지출된다. 이 보험비는 많은 주택  소유자들에게 월대출 상환액에서 큰 부분을 차지하고 있다.

대출을 2007년도 1월이후에 하고 대출금리 보험비를 내고 있다면, 세금공제 혜택을 받을 수 있다. 순수 소득이 10만불에서 10만 9천불 사이라면 천불당 10퍼센트가 공제되며, 그 위의 소득자는 해당되지 않는다. 2013년까지 연장된 이 세금 공제 혜택은 부동산 기업 지지자들의 의해 가까스로 이뤄진 결과물이다.

4. 대출 포인트, 원천비 공제 (Mortgage Points/Origination Deduction) 

집을 장만하면서 또는 차환(리파이낸스)하면서 포인트비를 낸 소유자들은 세금신고에서 이 포인트들을 공제 받을 수 있다. 보통 원천비라고 불리는 이 포인트는 대출 금융기관이 대출금을 만들어 내는 비용으로 주택 소유자에게 부여하며, 일반적으로 퍼센트를 기준으로 한다. 10만불 대출에서 1 퍼센트 비용이 1 포인트가 되는데, 이건 환산하면 천불이 된다.

주택 구매 대출에서 납세자는 같은 해에 낸 포인트 비용만큼 공제받을 수 있다. 차환(리파이낸스) 대출의 경우, 대출 상환 기간동안의 분할상환금에 맞게 포인트를 공제 받을 수 있다. 많은 납세자들이 상환 기간동안 나눠지는 분할 혜택을 기억하지 못한다. 그렇기 때문에, 차환에 있어 포인트가 얼마나 공제 받는지를 기록해 두는 일은 중요한 일이라 할 수 있겠다.

5. 에너지 효율 개선/수리 공제 (Energy Efficiency Upgrades/Repairs Deduction)

주택 소유자들은 자신의 집의 에너지 효율을 개선하기 위해 사용하는 자재물들의 비용들을 공제받을 수 있다. 이 경우는 세금 공제가 아닌 신용(tax credit)에 해당되어, 납세해야 하는 소득에 맞춰 공제하는 것이 아니라 전체 납세금에서 공제하게 된다.

에너지 효율 자재 비용의 10퍼센트, 최대 500불까지 크레딧을 받을 수 있다. 단열재, 문, 지붕 그리고 많은 항목들이 이 혜택을 받을 수 있다. 항목에 따라 한도가 정해 있기도 하다. 보일러의 경우는 최대 150불, 창문의 경우는 최대 200불, 그리고 에어컨이나 열펌프 경우 최대 300불까지가 한도이다.

6. 부동산 매매로 인한 소득 공제 (Profit on Sale of Real Estate Deduction)

지난해에 집을 팔았다면, 그 수익이 개인일 경우 25만불까지, 부부일 경우 50만불까지 세금 공제를 받을 수 있다. 물론 이 수익에 대한 자본 수익 세금을 면제받는데에는 몇가지 조건이 맞아야 한다.

그 집이 당신이 거주하는 집이어야 한다. 그 집에 주 거주 공간으로 지난 5년중 2년간은 살았어야 한다. 5년 동안 2년을 살았다면 혜택을 받을 수 있다. 이런 식으로 짧은 시간안에 여러 주택에 대한 혜택이 가능하다. 하지만, 각각의 주택매매가 적어도 2년간 떨어져 있어야 한다.

7. 부동산 매매 비용 공제 (Real Estate Selling Cost Deduction) 

25만/50만의 한도를 넘는 집을 매매함으로 수익을 얻은 사람들에게도 몇가지 세금부담을 줄일 수 있는 방법은 있다. 집을 팔기위한 비용이 클 수도 있다. 그런 비용들은 세금 공제의 대상이 될 수 있다.

매매완료 (closing)때에 내는 비용들과 주택 개선 비용, 수리 비용, 홍보 비용들을 다 합하면 엄청난 비용이 될 수 있다. 그래서 집을 샀을 때의 비용보다 더 높아질 수도 있다. 이 비용은 원래 집 가격에서 시작하여 개선 비용과 매매 비용을 더하게 된다. 이 비용을 매매 가격과 비교해서 그 차이를 세금 공제 대상 수익으로 구별하게 되면 큰 혜택을 누릴 수 있게 된다.

8. 주택 근무 사무실 공제 (Home Office Deduction) 

주택 근무 사무실 세금 공제는 감사의 대상이 될 수 있는 공제 항목이다. 어림잡은 숫자들을 합하여 공제 대상으로 할 수 있을 지는 모르지만, 감사의 수난을 격게 만들어 버릴 수 있는 항목이기도 하다.

그렇지만, 정확하게만 계산되어 공제된다면 다른 항목처럼 안전하다. 주택 소유자는 주택 근무 사무실에 해당되는 대출상환액, 관리비용, 수리 비용을 정확히 계산하여 공제 한다.

주택 사무실 비용을 공제할 때 몇가지 원칙을 따라야 한다. 주택 사무실이 당신의 주 비지니스 공간이 되어야 하며 (일하는 오피스 공간), 오직 비지니스만을 사용되어야 한다. 예를 들어, 낮에는 키친으로 밤에는 오피스로 사용될 수 없다. 오피스 크기와 사용에 대한 현실적인 계산이 나와야 한다. 그렇지 않다면, 감사의 대상이 될 수 있기 때문이다.

9. 재산세 공제 (Property Tax Deduction)

새 주택 소유자들은 그들의 재산세가 공제받는 항목이란 사실을 알지 못하는 경우가 많다. 세금 공제 세금이라는 말이 이상하게 들릴지는 몰라도, 재산세를 낸 비용에 대해서는 소득세를 내지 않는다는 것이 큰 혜택이다.

주택 소유자들은 그 해에 낸 실제 재산세만을 공제해야 한다. 이것은 에스크로에 낸 금액을 말하지는 않는다. 재산세에 나타날 수도 있는 다른 도시나 구에 대한 비용은 들어가서는 안된다.

10. 대출금 탕감 공제 (Loan Forgiveness Deduction)

2007년에 발효된 대출금 탕감 조항 (The Mortgage Debt Forgiveness Relief Act)은 숏세일이 증가하는 부동산 시장에서 창출된 것이다. 이것은 주택에 대한 대출 상환액이 15만불임에도 불구하고 10만불에 팔 수 있게 금융기관을 설득하여 동의를 얻어내고자 하는 것이다. 숏세일이 끝나도 5만불의 빚을 가진 부분에 대해 금융기관이 탕감을 해주지만, 정부기관은 그 5만불을 납세를 위한 소득(채권자 기관이 채무자에게 주는 선물) 으로 바라보는 것이다.

이 빚 탕감 조항은 지금까지 납세자의 부담을 줄여주었지만, 이제 올해부터 사라지게 된다. 피나는 노력으로 올해까지는 연장이 되어서 올해까지는 공제받을 수 있다.

조세청 추천 (IRS-suggested) disclaimer: 세금에 관련된 문제를 다룬 기사이기는 하지만, 다른 용도로 사용하거나 법에 근거한 벌칙금을 벗어나는 데 이 글을 인용하는 목적으로 사용되어서는 안된다. 이곳에 씌여진 기사는 단지 주택매매를 돕기위하는 도구로만 사용될 뿐, 납세자의 세금에 관련된 문제나 사안은 반드시 회개사나 세금 관련 전문가를 찾아야 함을 당부한다.

작성자: Sam Debord 원문보러가기>